策略：从追求爆发到追求永续
　　展望2021年，我们预计房地产融资长效机制有望打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖，拥有更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势。重点推荐：万科A、金地集团、中南建设、中交地产、华发股份、招商积余、新大正、大悦城。
　　行业：疫情不改强韧性，千磨万击还坚劲
　　新冠疫情一度打破了地产行业稳态，但也见证了市场韧性。7月之前，流动性宽松、地方支持性政策频出等因素推动滞后需求集中回补兑现7月之后，稳健的需求叠加供给放量，销售延续修复节奏。市场去化率整体依然保持在60%左右相对平稳水平，库存量近年持续提升。
　　政策：“三条红线”开启供给侧改革，调控定力贯穿“十四五”
　　2020年中央地产表述延续房住不炒主基调，下半年后疫情时代下因城施策回归常态，“三道红线”融资管控作为供给侧改革的重要方向，开启长效机制全新时代。根据“十四五”规划，未来5年行业政策基调预计在延续房住不炒定力的同时，进一步强调长效机制建设，户籍制度和供地管理有望加速房地产市场人、地要素的市场化改革，赋予行业长期的健康发展活力。
　　企业：模式不破不立，龙头优势强化
　　20年1-10月百强房企销售额同比+9%，市占率较19年+2pct；前三季度A股龙头房企归母净利占比+5pct，业绩集中度提升；头部房企拿地趋于谨慎，1-8月十强、30强房企拿地额同比增速较19年分别下降9、1pct。“三道红线”新政下，优质房企稳健发展价值将得以重新审视。
　　2021年核心判断：销售、投资额同比预计平稳下行，景气度呈结构性
　　我们预计2021年一二线上行、三线及以下收缩的情况将深化，全国销售面积、金额同比-1.9%、+1.3%。2021年施工投资也将向一二线城市进一步倾斜，新开工、竣工、施工面积同比-3%、+5%、+4%，土地购置费同比+3%，开发投资增速回落至5.2%。
　　多元化：大浪淘沙，看物管和经纪弄潮
　　近两年房企供给侧改革提速，两大多元化方向——物业管理和地产经纪行业愈发成熟。疫情凸显物管服务高成长+稳定性特点，行业增长韧性在政策东风、龙头升维模式、出圈城市服务等事件后进一步强化。存量房时代打开经纪业务增长空间，渠道话语权强化，龙头引领产业互联网融合发展，B端赋能和C端粘性双向发力，家装、金融等新业务探索带来想象空间。
　　风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险；部分房企经营风险。