重点房地产企业资金监测和融资管理规则成型。2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议上形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。我们基于上市房企2019年财报数据按照（1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；（2）净负债率大于100%；（3）现金短债比小于1倍的标准，划分为“红、橙、黄、绿”四档。A股119家房企中有红色房企24家，橙色企业9家，黄色企业43家，绿色企业43家。H股58家房企中有红色企业15家，橙色企业8家，黄色企业24家，绿色企业11家。
　　分类监管对行业的长期影响：拉平周期，确保平稳。房地产本身属于周期性行业，企业会根据自身运营和周期特征来选择杠杆水平。在严格分类监管或者明确债务上限之后，企业在行业周期间杠杆运用空间将减小，一定程度上可以拉平周期，减少波动，确保平稳运行。此外，对于已经确立行业领先优势蓝筹企业而言，周期平稳、债务上限明确无疑将更大程度出清劣质产能，保障市场空间和长期发展优势。
　　房企如何应对及维持ROE？综合三大指标，我们总结房企达标的几种方式包括控制有息负债规模，加大销售规模和现金回笼或者提升回款率以增加预收款，加大股东权益，调整债务结构（减少短债，增加长债）等。
　　从净资产收益率角度来看，房企的有息负债规模一旦受限，权益乘数一定程度上受限，只能从提升销售净利率，提升资产周转率的角度着手。主要方式包括：1）全产业链扩张，降本提效；2）隐性资产显性化，增厚净资产；3）多元化获取土地，降本增利；4）商住结合，适度布局现金流业务。
　　投资建议：打开蓝筹长期估值上行区间。我们认为，从2018年以来房地产行业的PE估值持续震荡下杀的主要原因是政策趋势收紧、行业增量市场见顶、房企高杠杆风险。若上文提到的房企融资监管规则完全执行落地，会改变过往行业内房企依靠加杠杆的对外扩张模式，更多依赖内生性增长的模式，房企之间的竞争走向良性化。房企杠杆率有望整体下调，核心竞争要素转变为土地资源、产品品牌、融资成本、多元化业务布局等。而房企杠杆率相对稳定会带来土地成交量的相对稳定，行业供给总量相对稳定，供需格局稳定，政策对冲减弱。中长期来看，优质龙头房企的业绩增速稳定性加强，债务可控安全性增加，分红确定性增加，长期估值上行。
　　打开蓝筹长期估值上行区间。A股重点推荐万科A、保利地产、金科股份、世茂股份、南京高科、金地集团、中南建设、阳光城，H股推荐融创中国、中国金茂、世茂集团、旭辉控股集团、龙光集团、建发国际集团、禹洲集团等。物业板块继续关注A股招商积余、新大正；H股中海物业、宝龙商业、佳兆业集团等。
　　风险提示：房地产行业政策收紧；行业基本面下行。