新城控股拿地积极，后续交付有望维持稳定。关联地产新城控股今年以来拿地持续保持积极态势，1-9月新增建面1904.8万平米，同比增长1.9%；对应总地价730.2亿元，同比增长13.1%；拿地金额占销售金额比例为44.8%，较上年的32.6%大幅提升12.2个pct，拿地面积占销售面积比例为126.3%。截至2020年6月末，关联地产土地储备规模达到1.37亿平米，维持在较高水平；2020年全年计划实现竣工面积3136万平米，较2019年增长67.4%。我们预计随着关联地产恢复积极的拿地强度、销售将逐步恢复稳定，未来关联地产交付面积有望稳定在2000-3000万平米。
　　外拓收购双轮并举，第三方项目占比持续提升。2019年起，公司加大第三方项目的外拓力度，其中2019年外拓团队人数同比增长超过1倍。2020年上半年，公司第三方新增合约面积达到1250万平米，同比增长超过300%，上半年新增合约面积已超出过往全年第三方外拓规模，展现出公司发力第三方外拓的良好效果。2020年5月，公司也成功收购成都诚悦时代物业61.5%的股权，进一步提升公司在商写业态的管理能力，并有望开拓产业园区、公建物业等其他非住宅市场。公司当前在手现金充裕，后续仍将审慎收购以提升区域项目密度及布局范围。截至2020年6月末，公司在管及合约面积中第三方占比分别达到35.1%/25.8%，较2019年末分别提升6.3/3.9个pct。预计随着公司在第三方外拓及收并购的持续发力，项目占比将稳步提升。
　　步入新项目交付高峰，多项业务齐头并进。公司多项业务与竣工交付相关度较高，社区增值服务中广泛装修及车位资产管理业务主要为新项目业主提供，智慧园区服务则主要为新城系项目及第三方项目提供一站式智慧解决方案，开发商增值服务中的验房及咨询服务也主要在项目竣工交付时产生。预计随着关联地产新城控股进入竣工交付高峰，及公司外拓新盘陆续进入管理，公司上述各项业务有望实现高速发展。此外，公司正持续培育的永续型社区增值服务也有望随着管理规模扩大实现快速发展。
　　期权激励锁定业绩高增长，管理层增持彰显信心。2020年6月，公司董事会决议根据2018年10月20日采纳的购股权计划向10名公司雇员授出合计296万股期权，占公司总股本的0.36%，行权价为19.90港元；此外董事会根据2019年11月15日采纳的股份奖励计划向3名董事及11名雇员授出合计500万股奖励股份，占公司总股本的0.61%，授出价为9.95港元。行权条件为以2019年归母净利润为基数，对应2020/2021/2022年同比增速为40%/57%/50%，此次期权及股权激励的解锁条件也锁定了公司未来三年成长的确定性。2020年10月，公司执行董事戚小明先生先后在二级市场增持38万股股份，彰显管理层对公司未来发展信心。
　　投资建议：我们预测公司2020-2022年归母净利润为4.35/6.53/9.40亿元，同比增长54.2%/50.2%/43.9%，对应EPS分别为0.53/0.80/1.15元，2019-2022年CAGR为49.4%。当前股价对应PE分别为31.4/20.9/14.5倍，行业可比公司平均PE分别为35.2/25.2/18.4倍。公司当前估值较前期高点有所回落，横向对比估值也处于偏低水平。考虑到公司未来成长的确定性，当前已具备较强性价比，维持目标价30.9港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：关联公司相关风险，毛利率中长期下行风险，第三方外拓市场竞争加剧风险等。