投资要点
　　公司发布2020年三季报，前三季度营收12.52亿元/-54.52%，归母净利润1.56亿元/-35.11%，扣非归母净利润1.37亿元/-44.91%；20Q3营收4.53亿元/-49.12%，归母净利润0.04亿元/-98.24%，扣非归母净利润0.01亿元/-99.37%。
　　商业零售业务受疫情影响减弱，积极探索同城购等新零售模式。公司20Q3商业零售业务收入3.60亿元，同比下降48.57%，主要系执行新收入准则，联营模式收入由全额法改为净额法。20Q3商业零售业务收入环比增长19.27%，1.48亿元的20Q3毛利额与去年同期基本一致，疫情影响大幅减弱。公司零售业务积极通过线下线上融合等方式巩固区域领先地位（销售规模位居福州百货市场第一），10月21日与天猫同城购签订战略合作协议，福州东百中心成为福建首个上线天猫同城购的商场。
　　仓储物流业务收入稳步增长，期待大量储备项目的逐步落地。公司20Q3仓储物流业务收入0.17亿元/+6.40%，增速有所放缓，预计主要受公司20Q2与黑石集团完成芦苞项目退管合作，存量独立运营面积下降影响。受疫情影响，公司新增仓储物流项目进度有所滞后，后续季度节奏有望明显加快。
　　Q3费用率较上半年有明显改善，项目退出时点影响本期利润表现。公司20Q3销售、管理、财务费用率分别为17.73%、10.51%、8.25%，均较20H1有所改善。公司20Q3归母净利润0.04亿元，同比下降98.24%，主要系公司部分利润来源于仓储物流项目退管环节确认的投资收益，项目退出时点的差异将导致公司短期利润波动性较大。19Q3公司实现天津项目退管，实现约2.67亿元的投资收益；20Q3公司并未退管仓储物流项目。
　　投资建议：公司“商业零售+仓储物流”双轮驱动，零售业务竞争力强，进取心大，业绩表现有望持续领先同业；物流业务规模稳步扩张，利润贡献确定性强，受益REITs试点推进。我们调整了盈利预测，2020-2022年预计EPS分别为0.37、0.56和0.80元，对应PE分别为12.6、8.4、5.9倍，看好公司发展，维持“审慎增持”评级。
　　风险提示：零售市场需求大幅下降，物流市场需求大幅下降，物流土地供给大幅收紧，物业价值降低