归母净利稳健增长，财务优化巩固龙头优势
　　10月30日公司公布三季报，Q1-3实现营收2415亿元，同比+7.9%；归母净利199亿，同比+8.9%；EPS1.11元。稳健的财务、港股平台优势、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，我们维持2020-2022年EPS3.73、4.21和4.79元的盈利预测，目标价35.87元，维持“买入”评级。
　　结算稳健，已售未结货值充沛，推动未来业绩增长
　　前三季度竣工面积同比+10%，推动房地产业务收入同比+7%；因非并表合作项目结算大幅增长，投资收益+133%至45亿；但结算结构影响下结算均价同比-15%，结算毛利率同比-4.7pct至22.9%；公司预计全年竣工完成年初计划（同比+7.9%），截至2020Q3已售未结金额+19%至7249亿，已售未结货值充沛，为未来1-2年业绩提供支撑。
　　新开工同比有所下降，累计销售稳健增长
　　前三季度新开工面积同比降13%，但销售同比依然实现正增长。2020年前9月万科实现销售面积3265万方，销售额4728亿元，同比分别增长6.6%和3.6%。市占率稳中略有上升，前9月公司销售额市占率为4.3%，较19年全年增加0.4pct，同比去年同期持平。公司深耕能力出众，我们预计随着疫情影响的消退，2020全年销售有望保持稳健。
　　拿地审慎有待发力，强化一二线城市布局
　　前三季度万科拿地保持审慎态度，新增项目总建面1832万方，同比-39.9%，地价同比-37.2%，拿地额占销售额比重约24%，较19年全年下降12pct，建面口径下的权益比例为58.2%。平均楼面价占销售均价比重控制在42.4%。从结构上来看，万科加强一二线城市经济圈布局，拿地额口径下，前三季度一二线以及准二线城市新增储备占比达87%，较19年提升17pct。
　　财务达到“绿档”标准，“三道红线”新政有望强化公司竞争优势
　　截至2020Q3，净负债率27.6%，较2019年底-6.3pct，维持行业低位，短债覆盖率196.8%，较19年底+24pct，扣除预收账款的负债率69%，意味着公司从“黄档”升级到“绿档”。前9月境内发行公司债规模达70亿，ABS规模35亿，5月发行的公司债利率低至2.56%，第三季度利率随市场略有上行，公司发行的11亿ABS利率也仅3.3%。“三道红线”融资约束利于头部稳健房企优化成长质量，低杠杆的债务结构、占优的融资成本、港股平台优势、多元化价值重估空间，在未来有望强化公司竞争优势。
　　公司回购彰显管理层信心，维持“买入”评级
　　我们维持2020-2022年EPS为3.73、4.21、4.79元的盈利预测，分部估值法下维持合理市值5209亿元的预判，基于谨慎原则，予以20%的折价率，维持目标市值4168亿元，即目标价35.87元。公司回购计划彰显发展信心，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业销售下行风险；拿地节奏低预期致可售货量不足风险。