2019  年3  月单月销售面积1.57  亿平，同比增长1.8%，由负转正；销售金额1.42万亿元，同比增长8.3%，较上月增速扩大5.5pct。1-3  月累计销售面积2.98  亿平，同比下降0.9%；销售金额2.7  万亿元，同比增长5.6%。3  月销售均价9052  元/平方米，环比下降0.3%，主要由销售结构引起的。3  月销售增长的原因有以下几点：1）局部性小阳春的出现，后续的持续性需要观察，我们预计5  月份销售增速为负；2）学区房集中购置期；3）去年基数相对较低；4）3  月居民新增中长期贷款4605  亿元，同比增长22.1%，信贷宽松带来需求的释放；5)房贷利率持续下行。根据融360贷款利率数据显示，3  月共有29  个城市的首套房利率下降，全国房贷利率首套房5.56%，较上月下降1.24%，连续4  个月下降，已经回归到2018  年4  月水平。北京为5.43%，上海为5.06%，均与上月持平；广深连续两个月下调，为5.42%；深圳为5.25%，较上月下降21BP；典型二线城市中，厦门成为全国首套房贷款利率最低的城市，为4.9%；6）根据我们的调研，部分能级较弱的三四线城市首付比例略有下调。有的地区开发商在销售上进行了首付分期的优惠政策，相当于进一步降低首付比例。
        东部地区降幅收窄，中部和东北部同比增速由负转正，西部增幅扩大。按地区分布看，东部地区销售面积6199  万方（同比-4.2%），中部地区4595  万方（同比+5.9%），西部地区4368  万方（同比+6.4%），东北部地区564  万方（同比+4.3%）。东部地区销售面积连续八个月同比负增长，但相比于1-2  月，3  月降幅收窄。3  月中部和东北部销售面积同比增速由负转正。从数据上看，东部和中部对全国的拉动最为明显。
        2.  房地产开发投资：
        房地产开发投资继续保持较强韧性。3  月单月开发投资金额1.17  万亿元，同比增长12%，较上月增速扩大0.4pct；1-3  月累计投资金额2.38  万亿元，同比增长11.8%。开发投资保持韧性的主要原因是由于建安投资的增长以及土地投资的持续支撑。2019  年3  月新开工面积为1.99  亿平方米，同比增速回升至18.1%；施工面积为2.45  亿平方米，同比大幅增长了68.3%。新开工面积与施工面积均从2018  年5  月开始均呈现大幅度增长态势，延续了对建安投资的贡献，1-2  月建安投资同比增速已经转正，为  6.5%。另外，土地投资方面，虽然  3  月土地购置面积  998  万平方米，同比下降  31.5%，较上月降幅收窄  2.6pct。但因土地购置费的分期缴纳，与土地成交价款存在一定滞后效应。2018  年下半年土地成交价款连续呈现两位数增长态势，因此我们预计对今年上半年的土地投资仍有一定支撑。
        我们预计  2019  年下半年投资将缓慢下滑。根据百城土地成交数据显示，虽然  3  月楼面价为  3221  元/平方米，同比增加  47.2%，环比增加  15.6%，土地溢价率为  19.93%，达到了自  2018  年  6  月以来的最高点；但从成交量上看，土地成交宗数和规划建筑面积连续  3  个月下滑，3  月同比分别下降了  46.4%和  38.4%。说明了目前开发商都在集中挑选好地进行投资，拿地依旧保持谨慎态度。因此我们预计土地投资这块将在下半年出现比较明显的下滑。但是从  2016  年开始新开工面积增速持续为正，按照  2.5-3年的平均施工周期估算，我们预计今年年底会出现一波竣工潮，明年将会是一个竣工大年。因此今年下半年施工投资预计保持较高增速，能够抵消一部分土地投资的下滑。
        3.  开发商资金：  
        整体融资环境变优，开发商到位资金出现较大增长。3  月房企到位资金  1.45  万亿元，同比增长  13.1%，较上月增幅扩大  11个百分点。其中房款  7796  亿元，同比增长  15.3%，较上月增速扩大  10.1pct。非房款  6655  亿元