考虑到近期板块整体反弹估值修复，我们将公司目标价从5.3  港币上调至5.7  港币，对应10  倍19  年PE，维持增持。
        公司表示，此次净利大幅增长主要来自于彩之云平台快速发展带来的增值服务增长，以及2018  年一季度完成收并购的万象美产生的业绩贡献。此外，伴随地产步入下行周期，我们预计公司将受益于中小型开发商对优质物业品牌的需求增长。截止2018  年11  月末，公司总平台服务面积将近12  亿平米，其中包括合作面积6.7  亿平米（相比2018  年6  月末为4.97  亿平米），为发展增值服务提供充足用户；以及合约管理面积5.3  亿平米（相比2018  年6  月末为4.84  亿平米），为未来管理规模增长提供充足储备面积。
        尽管我们计算彩生活的单位管理面积基础物管毛利润2017  年仅为1.6  元，为同业最低，相比板块平均为4.3  元，我们认为公司看似较弱的单位面积基础物管盈利能力，主要原因在于其酬金制占比较高（通常仅确认10%的实际收入作为毛利润），且公司重点定位中端市场，平均每月物业费定价较低，约为1.0  元/平米。因此，若剔除酬金制因素影响，我们注意到公司包干制下毛利率2017  年为21%，仅次于行业龙头碧桂园服务的29%，相比同期中海物业和绿城服务则分别为14%和11%。
        港股物业管理板块年初至今上涨15%，目前板块平均估值为19  倍19  年PE。关于2018  年三季度开始发酵的社保新规政策冲击，我们注意到多数城市自2019  年1  月以来选择暂缓执行，同时为响应中央倡导，贯彻减税降费，已有多个城市陆续下调社保费率。此外，物管公司上市热潮持续，期待板块效应愈加凸显，3  月即有两家具备开发商背景的物管公司将登陆港股市场。
        彩生活年初至今上涨15%，目前估值仅为8  倍19  年PE，为同业最低。我们维持公司2018-2020  年每股净利预测值分别为0.38  元（同比增长19%）、0.51  元（同比增长34%）和0.57  元（同比增长12%）。考虑到社保政策冲击逐步消退，且近期板块整体反弹估值修复，我们将公司目标价从5.3  港币上调至5.7港币，对应10  倍19  年PE，目前股价较新目标价存在18%上升空间，我们维持彩生活服务增持评级。