公司研究（海外）：新城悦（1755）《新城悦：业绩确定爆发，股价严重低估》2019-02-11
        刘越男（分析师）021-38677706、赵政（研究助理）021-38677588
        本次评级：增持
        我们预计新城悦（1755.HK）公司2018-2020  年营业收入分别为11.52  亿元、22.70亿元和29.85  亿元，归母净利润分别为1.24  亿元、2.20  亿元和3.06  亿元。对应EPS为0.15、0.27  和0.37  元/股，参考可比公司PEG，新城悦由于非港股通标的，估值低估。我们给与2019  年PE  20X，对应价格为5.6  元人民币/6.5  港元，首次覆盖给与“增持”评级。
        背靠新城控股集团，业务迎来确定性爆发。①2016-2018  年新城联属公司及新城集团物业业主收入占物业管理收入的比例分别为90%、80%和80%。②从新城控股披露的销售面积看，2015  年开始，每年增速都在60%以上，2018  年更是达到了95%的增速，由于有大量商品房是期房，兄弟公司销售面积的大幅增加保证了新城悦未来1-2  年物业管理费收入。③王振华控股的公司占新城悦公司的比例为73.17%，实际控制人持股比例大，公司估值高，业务受集团高度重视。④大部分高管都在新城控股集团内工作多年，经验丰富。
        “1+3  战略”彰显成效。①公司长江三角洲和非长江三角洲地区物业管理费收入占比分别是83.4%和16.6%。未来将优先扩大长江三角洲地区的业务规模，同时进一步拓展至环渤海地区、中西部地区和珠江三角洲地区。②来自其他物业开发商的物业管理服务收入占比提升至21%，未来也将积极拓展第三方业务。③增值服务占总收入比例接近30%，公司开发的新橙社APP  吸引了约286,335  位注册用户。
        物业服务行业属于蓝海地带。①近年，一线城市地产销售几乎饱和；而二线及以下城市每年销售面积超4  亿平方米。2018  年起，二线及以下城市将迎来商品房交付的高峰。②2017  年物业服务CR100  仍为32.4%，为房地产行业2013  年的集中度水平，行业整合仍有巨大潜力。
        风险提示：房地产周期波动的风险；人力成本或其他经营成本上涨的风险；大量物业管理服务协议终止或不续约对公司业务产生重大影响的风险；公司未来规模增长和增值业务拓展不达预期风险等。