▍宏观环境变中有忧，地产政策力求稳妥。习近平指出，当前经济形势稳中有变，变中有忧，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。我们认为，在防风险，稳经济的宏观背景之下，房地产政策将坚持底线思维，稳妥推进，力求市场平稳健康运行。
        ▍2018年销售稳健增长，2019年市场面临区域结构性分化。2018年，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长1.3%和12.2%，虽然较之2017年增速有所回落，但市场仍在上升通道。展望2019年，我们预计全国商品房销售额可能下降。2019年的房地产市场可能呈现典型的结构特征，即过去三年超涨的一些市场将面临调整，而过去两年房价超跌的一些区域，例如一线城市，环北京区域和少数二线城市，市场有稳定向上的可能性。2018年12月，我们观察的19个热点城市二手房价格已经告别了连续5个月的环比下跌。
        ▍信贷为主的政策托底。我们认为，目前财税政策，土地政策和限购政策都缺乏调整的余地，既没有明显加码的必要，也没有显著放松的空间。但是，货币政策有变化的空间。房地产市场的新变化令货币政策有更大的腾挪空间，差别化住房政策也有调整的空间。随着未来三四线城市房价的下行压力越来越大，政策托底的力度也有望增强。
        ▍难得的结构错配。一二线城市政策和基本面都呈向好势头，而三四线城市的政策和基本面都呈变差苗头。当然，这并不是说三四线政策比一二线更严厉，而是说三四线缺乏政策边际变宽松的可能性，预计棚改货币化也只有减量可能，没有增量可能。地产行业是一个量价弹性都受到极大限制的周期行业。在行业尚处于低估值的情况下，结构性的弹性空间和政策宽松阶段就更值得珍惜。稳健的盈利和平稳的政策环境，足以成为蓝筹地产反弹的催化剂。我们看好现阶段地产蓝筹的投资价值，重点推荐招商蛇口，万科A，华夏幸福等公司。
        ▍风险因素：行业调控力度超预期风险。流动性宽松不达预期风险。