2018  年地产板块主要处于“政策偏紧且基本面预期弱”的第三阶段，板块难以走出系统性行情。当前地产周期演进到与2011  年底及2013  年底的相似位置，但当前的低库存环境或成为主要差异所在。
        中长期房价系统性风险有限，区域分化大势所趋
        中长期需求释放边际放缓但总量仍较稳定，房价在基本面仍然健康的条件下整体系统性风险有限，但未来区域分化或将加剧。人口增长与城镇化带来的刚性需求和改善需求释放将放缓，因此总需求或将平缓，但更新需求将逐步增加。房价剧烈波动风险不大，但未来上涨空间亦或有限。从海外经验看，城镇化快速发展后楼市供需将相对平衡，但房价仍会随人口流动、经济增长和通货膨胀而波动，且产业变迁带来的人口和财富分化将推动各区域房价走势分化，精选人口产业向好的核心城市置业和重点布局该类城市的房企是未来投资的关键。
        周期研判，地产板块在2019  年将走向何处
        地产周期继续演化，我们预计2019  年基本面将走弱，但政策与流动性预期或将好转。通过研究上几轮周期演变，我们将2019  年房地产板块走势对标2012  年与2014  年。明年房地产行业基本面或继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长约7.9%，低库存环境下新开工面积同比正增长约3.0%，地产投资增速或仍正增长但增速回落至约3.4%。然而政策与流动性环境有望好转，地产板块将逐步向“基本面弱但政策见底”的周期博弈第四阶段转化。
        展望未来，行业分化与变革中如何把握行情机遇？
        周期轮回，地产行情或将逐步走出底部，估值修复或成2019  年板块主旋律。中长期楼市需求稳健且区域间分化加剧，长效机制、集中度提升等行业变革酝酿发展。地产周期仍在演绎，展望明年行业总量数据回落趋势明确，政策端或继续加码收紧的概率已不大，流动性层面较前期已明显缓解，结合我们的地产周期研究框架，地产板块行情或正逐步走出中期底部，明年地产行情或将以估值修复行情为主旋律，建议关注防御和相对收益兼备的龙头标的：万科A、保利地产、新城控股、金科股份、华夏幸福及招商蛇口。
        风险提示：  1.  地产调控政策或有紧缩风险，对行业总体运行产生影响；
        2.  流动性环境或仍存在不确定性，对地产行业需求端及房企融资产生影响。