剔除地产业务，测算主业收入和业绩分别同增5.7%和58%。公司三季末共拥有门店318  家店，其中百货/超市/购物中心/便利店分别为68/73/10/167  家，Q3  新开3  家购物中心（含1  家管理输出门店）。同时，公司前三季度收入同店增长2.64%（较1H18  提升0.2pp），其中百货/购物中心/超市/便利店同店分别为2.03%/7.63%/3.14%/-4.43%。分区域看，华南区和华中区仍为公司主要收入来源，收入占比分别为66%和17%，收入增长分别为4.08%和11.5%；华东区增长16%表现亮眼。
        联营转租赁持续推进，整体毛利率稳步提升至27.24%
        公司1-3Q18  零售主业毛利率为26.7%，同比提升1.27pp，主要系部分业务联营转租赁所致。分区域来看，华南区和华中区的毛利率分别为27.7%和24.9%，分别提升0.84pp  和1.28pp。公司1-3Q18  销售管理费用率为21.15%，同比提升0.22pp；净利率为4.87%，同比提升1.07pp。
        盈利预测及投资建议
        我们认为天虹是国内少数具备跨区域扩张能力的百货公司，外延扩张加速推进，同时物业管理能力优秀，持续对外进行管理输出。公司通过百货业态的主题改造和提升体验式占比增强获客能力和增加用户时长，加强超市的供应链整合和商品结构优化进一步提升消费者体验，且有望在员工充分激励和腾讯数字化赋能的基础上进一步提升运营效率，看好公司未来三年仍具备领先行业的扩张和盈利能力，预计18-20  年归母净利润分别为9.1/10.3/12.6  亿元，对应当前股价18PE  为13X，维持“买入”评级。
        风险提示：行业竞争持续加剧、消费复苏不达预期；新业态孵化、与腾讯战略合作低于预期；区域扩张的门店数量和质量低于预期。