投资要点
    收入/净利润同步增长，2013 年归母净利润2.45 亿元，YoY+21.5%，符合预期。2013 年公司收入和净利润分别为103.15 亿和2.45 亿元，分别同比增20.1%/21.5%，增速优于同行，实现EPS1.54 元，符合我们预期。
    公司收入增长良好主要因：1)公司打折促销力度加大。2)主力门店收入增长良好：欧阿商都2013 收入同比增长约5%；欧亚卖场面积扩张, 2013收入同比增速近30%。3)新开6 家超市门店，欧亚车百有限销售收入增速超35%。4）梅河地产项目进入结算周期，收入YoY+32.06%；2013Q4公司收入/净利润分别为27.99 亿和9027 万元，YoY+11.1%/24.8%,Q4收入增速放缓。
    2013 年毛利率略有提升，期间费用率略增0.51pct。受益高毛利率地产收入YoY+32.06%，2013 公司毛利率16.74%，同比增0.62pct。公司期间费用率11.79%，同比略增0.51pct。2013 公司净利润率2.38%，同比略增0.03pct，盈利能力基本保持稳定。
    “低成本+自有物业”扩张，店龄结构较好。公司坚持低成本+自有物业扩张战略，2013 年底公司自有物业（约147.65 万平米）占比近99%，我们保守测算公司自有物业RNAV 为30.57 元/每股，安全边际高。此外，公司低成本储备项目充足（近10 个），长期可规避租金上涨风险。目前公司店龄结构合理（2007 年后新开13 家门店），主力店欧亚商都虽短期受反腐/反“三公消费”影响增长乏力，但欧亚卖场、通化、辽源店与吉林解放大路等定位中档面向普通消费者的次新店内生增长可期。同时，公司也积极寻找省内外的扩张机会，预计未来几年公司每年会开1-2 家百货或购物中心，3-4 家超市。
    经营展望：外延扩张/次新店增长/地产收入确认支撑增长，料2014 年业绩增长约20.9%。1）料欧亚商都2014 年收入持平，欧亚卖场预计2014年收入增速仍将保持在~15%左右；2）超市料新开2-3 家，超市收入有望保持~10%以上增长。3)吉林市购物中心项目与长春五环购物广场项目有望2014 年内开出；4）公司梅河口/吉林市/珲春三地地产项目进入结算周期，预计三项目2014 年有望确认收入约4.47 亿元（约12 万平米）。考虑公司长期借款与公司债情况，我们预计2014 年公司财务费用将增至1.69 亿元。考虑经营情况与管理层激励（激励计划2015 年到期），预计2013 年公司计提激励基金后净利润将增长20.9%至2.97 亿元。
    风险提示。跨区域扩张面临外省商业龙头的激烈竞争；电子商务等新业态冲击,百货行业毛利率下滑风险;公司内生增长、精细化管理可能低于预期盈利预测及估值。我们维持公司2014-2015 年EPS 分别为1.86/2.20 元的预测，新增2016 年EPS 预测为2.51 元，以13 年为基期未来3 年CAGR为17.6%。我们看好公司中档大众购物中心定位受益区域消费增长，同时公司激励充分、项目储备充足、出色的“低成本+自有物业”扩张模式下，逐渐尝试O2O 模式转型，未来稳健成长可期。给予公司2014 年13 倍PE，对应合理价值24.18 元，维持“买入”评级。