事件：
    公司公布2013年1季报。报告期内，公司实现营业收入11.05亿元，同比减少15.41%；归属于上市公司股东的净利润3337万元，同比减少59.7%；实现基本每股收益0.03元。
    投资建议：
    公司主要从事上海外高桥国际贸易区的地产开发、园区管理（包括土地转让）及物流贸易等业务。目前包括外高桥在内的上海综保区正申请设立中国首个自贸试验区。在李克强总理的“开放倒逼改革”下外高桥有望成为集金融、贸易和体改于一体的全球核心平台型企业。目前公司前期物业转让合同31.33亿元，隐含EPS约0.45元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区以实现“产城融合”。森兰130万平项目（目前已启动78.58万平），未来几年将给公司带来较高回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.46和0.59元。对照前海获批后商办地价飙升，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区获批。在暂不考虑该因素的情况下我们得到公司RNAV是22.68元。截至4月26日，公司收盘于14.01元，对应2013、2014年PE分别为30.45倍和23.74倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥有望获批自贸试验区，我们以RNAV的85%折，即19.28元作为6个月目标价，维持公司的“增持”评级。
    主要分析：
    1．
    2013年1季度，受物贸业务量下降影响公司营收下滑15%；股权处置收益下滑使得净利润降幅大于营收降幅：2013年1季度，报告期内公司实现营业收入11.05亿元，同比减少15.41%；同时，本期公司股权处置收益下滑使得报告期内公司实现净利润3337万元，同比减少59.7%。
    2．
    2013年初公司启动森兰项目36万平；2011年来公司已合计启动森兰项目开发建面78.58万平：2013年以来，公司继续加快森兰·外高桥项目开发。2013年4月，公司同意启动森兰?外高桥商业商务区D1-4项目、D4-4办公楼项目、D3-2办公楼项目的开发建设。上述合计开发面积为10.78万平，总规划建面为36万平，总投资额达56.1亿元。加上2011年公司启动的5.64万平森兰项目（总规划建面10.14万平，总投资额5.62亿元）。2011年至截至报告期末，公司合计启动森兰项目面积31.55万平，总规划建面78.58万平，预计总投资额达122.81亿元。我们认为，这些项目的开发将推动公司未来几年租赁收入保持较快增长。
    3．
    公司已签订的物业合同剩余未结算资源达31亿元，这将增厚未来公司净利润4.56亿元：2012年10月，公司以21.24亿元（折合楼板价1.77万元/平）向上海保利建锦房地产有限公司、上海融创绿城房地产开发有限公司挂牌转让森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块使用权。目前，仅余A10-3居住地块（建设用地面积5.64万平，规划建面9.02万平）将于2013年过户。截至2012年报，A10-1、A10-2 地块已完成结算。我们预计未结资源价格15.96亿元。
    2010年报中，公司披露与浦东高行镇人民政府签订《重大工程配套商品房定向供应协议》，出售总建面2.33万平的配套商品房，预计总价1.40亿元。目前协议仍持续履行中。2010年半年报中，公司披露与浦东河道署签订《高南河水系工程项目投资建设与政府回购协议书》，该项目投资规模8.5亿元，回购期6年，按年支付。截至2013年1季度，公司共收到回购款4.76亿元。我们预计未来还有3.74亿元等待结算。2012年9月，外联发与上海市锦江航运公司签署《物流二期4-1地块房地产定向转让协议》，转让价2.99亿元。截至年报报告日，公司已收到预付款2.39亿元。我们预计尚有0.6亿元等待结算。2012年10月，公司董事会同意上海外高桥物流中心有限公司为普洛斯公司定制建造约21万平的仓库，并以不低于5800元/平价格转让。我们预计未来还有12.39亿元等待结算。
    由上可知，目前公司在手合同尚有31.33亿元资源等待后期结转确认。我们预计上述剩余物业转让合同有望在2-3年内增厚公司净利润4.56亿元，给公司累计增厚EPS合计约0.45元/股。
    4．
    上海综合保税区有望申请设立中国首个自贸区：2012年12月21日，上海市人大常委会第37次会议表决通过《上海市推进国际贸易中心建设条例》（以下简称《条例》）。该条例将于2013年1月1日起施行。该条例首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。另据新华社上海报道，上海已向国家相关管理部门提交了在上海综合保税区设立自由贸易园区的申请，相关试点工作最快有望于今年启动。经过多年的发展和不断地探索完善，集外高桥保税区（含物流园区）、洋山保税港区和浦东机场综合保税区（合计28平方公里）海关特殊监管区于一体的上海综合保税区，已经基本具备了向自由贸易园区转型发展的基础和充分条件。根据上海综合保税区（外高桥保税区