投资要点：
    商业城 2012 年三季报业绩符合市场预期：2012 年前三季度公司实现营业收入11.36 亿元，同比增长2.51%；营业利润870 万元，同比增长10.25%；归属于上市公司股东的净利润83.63 万元，同比增长8.18%。EPS 为0.005 元；ROE为0.175%。每股经营活动现金流-0.35 元。
    商业城主楼由于装修、改扩建、债务负担较重等原因，盈利能力长期受到压制：商业城由于主楼长期装修、改扩建等原因，再加上由于改扩建工程的大量贷款（12 个亿），导致大量财物费用，主业一直亏损。这几年EPS 都在0.01-0.02元，非常低，因此其短期内的销售好坏、增速高低并没有太多实质意义。我们判断等到商业城二期全面完成之后，主业业绩将会有一个明显拐点。
    二期项目推出将使经营状况焕然一新、盈利能力大幅改善：商业城主楼装修完成之后，开始二期工程，将原有办公楼（紧邻主楼，直面中街，处于核心商圈黄金位置）拆后重建成一个约6 万米的新营业楼，并与主楼连通。商业城面积增至15 万平方，较原有面积增长近一倍！主要经营定位调整到高中档，并且引入美食餐饮、儿童娱乐、精品超市等多元化消费元素，提供一站式购物休闲体验。延伸消费人群的年龄跨度，适合儿童到老年所有人群。二期部分楼层和品牌已于9 月25 日开业，我们预计，随着二期品牌到位、全面开业，将在两年内打造一个全新的商业城，经营面貌焕然一新，盈利能力大幅改善。
    商业城资产价值40 亿元以上，目前市值不到20 亿，价值严重低估。在目前消费市场普遍低迷、实业资本频频增持或收购零售公司的行业形势下，并购价值凸显。商业城是一家典型的资产价值型企业，主要拥有6 块资产，其中3家百货（商业城主楼、商业城二期、铁西百货）、1 块地产（日神置业）、1家酒店（天伦瑞格酒店）、以及1 项股权投资（盛京银行），总面积约40 万平米，物业资产价值约55 亿元，盛京银行股权价值至少4 亿元，扣除负债约16.6 亿元之后，合理价值约42.7 亿元，目前市值19 亿元严重被低估。